在深入学习贯彻二十届四中全会精神、科学谋划“十五五”规划的关键时期，我国正加快推进金融体制改革与房地产发展模式转型。近期，部分商业银行试点直接处置抵债房产，标志着银行从传统的“资金方”与“抵押权人”，逐步走向资产处置的一线。这一变化不仅是房地产市场供给侧结构性改革的重要体现，也是防范化解金融风险、推动资产盘活的具体实践。在此背景下，长期依赖土地财政与基建投资的城投企业，正面临前所未有的挑战与转型压力。如何在新时代背景下重构发展逻辑、实现可持续发展，已成为摆在城投企业面前的一道必答题。

近日，部分商业银行试点直接处置抵债房产的消息不胫而走，引发了市场广泛关注。这意味着，长期以来作为“资金方”和“抵押权人”的银行，正尝试从幕后走向台前，亲自下场“卖房子”。这一变革，不仅将重塑房地产市场的交易格局，更如同一块投入静湖的巨石，对作为地方基础设施建设主力军的城投企业，荡开层层涟漪。

一、银行为何亲自下场?一场被动的供给侧改革

银行卖房，并非主动选择，而是风险出清背景下的必然之举。随着部分房企流动性危机爆发，大量作为抵押物的开发贷和经营性物业贷不良资产沉淀在银行体系内。传统的资产包转让、拍卖等处置方式周期长、折价高，已难以满足快速化解风险的需求。

直接下场卖房，是银行在政策鼓励下的一种“自救”与“排雷”行为。其目的在于：

加速资产处置：缩短交易链条，提高不良资产的回收效率。

稳定资产价格：通过规范、透明的自营渠道，避免资产在多次流转中被过度折价。

探索新模式：为存量时代金融资产与不动产的联动管理探索新路径。

银行的入场，本质上是在房地产下行周期中，启动了一场由金融系统主导的被动“供给侧改革”，加速了市场出清的步伐。

二、对城投企业的冲击：三大核心影响浮出水面

银行这一新动向，对与土地财政和房地产市场深度绑定的城投企业而言，影响是深远且复杂的。

1.土地出让市场，雪上加霜

城投企业的重要职能之一是参与土地一级开发，其偿债资金很大程度上依赖于土地的“招拍挂”。银行大规模处置存量房产，将在短期内显著增加市场的二手房和新房供应。这将对本已疲软的新建商品房市场形成直接分流和价格压制，进而传导至上游，进一步削弱房企拿地的意愿和能力。地方政府的土地出让收入面临更大压力，城投公司的土地开发业务和回款周期将被拉长，现金流状况可能更加严峻。

2.资产盘活之路，竞争加剧

近年来，许多城投企业自身也沉淀了大量资产，包括各类经营性物业、滞销的商品房以及抵债资产。它们同样是市场上有待盘活的“存量”。银行的加入，使得本已拥挤的资产处置赛道竞争更加激烈。作为“国家队”的银行，凭借其强大的信用背书、低廉的资金成本和广泛的客户网络，在资产处置中无疑更具优势。城投企业手中的存量资产，将面临“与狼共舞”的局面，估值和去化难度可能双双上升。

3.债务化解压力，有增无减

城投企业的债务问题一直是市场关注的焦点。其债务偿还很大程度上依赖于再融资和地方政府支持。当土地市场持续低迷，地方财政紧张时，城投的信用基本面将受到挑战。银行作为城投体系最重要的债权人之一，其战略重心向自身不良资产处置倾斜，可能会使其在对城投的信贷支持上更加审慎。这或将抬升城投企业的再融资成本和难度，使其债务化解之路更具挑战。

三、破局之道：城投企业如何化“危”为“机”?

挑战固然严峻，但危机中也孕育着转型的契机。面对新的市场格局，城投企业必须主动求变，从“土地依赖”转向“运营为王”。

1.从“开发商”到“运营商”，深化角色转变

城投企业应彻底告别过去“一卖了之”的粗放模式，转向对持有资产的长期运营和价值挖掘。聚焦于保障性住房、产业园区、停车场、物流仓储等具有稳定现金流的公共服务领域，通过精细化运营提升资产回报率，构筑穿越周期的能力。

2.寻求战略合作，而非同质竞争

面对银行的竞争，城投企业可以化敌为友，积极探索与银行的合作模式。例如，城投可以利用其在地方资源、项目管理和政策理解上的优势，与银行庞大的资产池和资金优势相结合，共同成立资产管理公司或REITs基金，联合盘活地方存量资产，实现共赢。

3.拥抱公共属性，回归本源业务

城投企业的核心价值在于其公共服务属性。未来，应更坚定地回归城市基础设施和公用事业的建设与运营主业，在“平急两用”设施、城中村改造、城市更新等国家战略方向寻找新增长点。这些领域不仅是政策支持的重点，也与银行的商业地产处置形成了差异化赛道。

银行卖房子，是房地产市场深度调整中的一个标志性事件。它预示着存量时代的竞争将更加激烈，资产价值的逻辑正在重构。对于城投企业而言，这既是短期内的严峻考验，更是倒逼其摆脱路径依赖、加速市场化转型的催化剂。

唯有那些能够快速适应变化，主动剥离无效资产，强化核心运营能力，并真正服务于城市长期发展的城投企业，才能在新格局中行稳致远，完成从“地方政府融资平台”到“现代化城市运营商”的华丽蜕变。