一、国家级政策：坚持稳中求进、推动城市高质量发展

11月份，国家对城市发展的政策基调继续以高质量、内涵式、以人为本为主。中央层面关于推动城市现代化和城市更新的总体要求仍在贯彻落实，强调强化治理投入、提升城市治理效能与提升存量资产运营能力，为城投公司由“规模扩张”向“提质增效、服务导向”转型提供了根本指引。中央关于城市发展的指导意见继续成为城投转型、资产盘活、投融资市场化改革的重要政策背景。

二、地方实践：支持性政策持续落地，购房与公积金政策更趋差异化

1.多子女家庭与购房支持

11月多地进一步细化对多子女家庭的购房支持措施，部分县市明确给予定额或按家庭情况发放购房补贴，并对公积金贷款额度和套数认定进行差别化放宽，体现地方在落地国家生育支持和住房政策方面的积极探索。以城口县为例，其在11月发布的本地方案明确了二孩、三孩购房补贴标准，并允许符合条件的家庭合并享受相关补贴。此类地方试点为城投在保障性住房、更新改造项目及安居工程方面提供了新的需求预期。

2.公积金与首付/贷款额度调整

部分地市在11月继续推动住房公积金贷款额度上限或贷款条件的优化(如提高贷款最高限额、在受理和放款节奏上给予配套支持)，以配合稳住房市及提振居民购房信心。局部地区已在11月开始执行新的公积金贷款额度上调方案，进一步释放合格购房需求。

3.住房供应与存量住房的供给侧改革

多地在住房用地配置、轨道交通站点及就业密集区的住宅供应上继续优化，推动“保障+市场”并举的住房供应体系建设，为城投在城市更新、棚改后续改造、TOD周边开发等方向创造政策与市场空间。

三、重点企业动态：推进数智化与盘活存量并重

1.数智化与AI应用推进加速

多地城投与城市数智化、AI生态深度对接，围绕城市运营、交通调度、桥隧巡检、智慧生活等场景推进试点与规模化应用。11月在杭州、余杭等地举行的行业与数智化论坛、峰会进一步推动政产学研的协同，为城投数智化解决方案的复制推广创造了良好外部氛围。地方城投在“数字+建设+服务”方面的实践持续增多，有利于提升资产运营效率与服务型业务比重。

2.盘活存量、聚焦主责主业

多家城投企业在11月继续推进存量资产盘活与剥离非核心资产，强调提升资产管理与运营能力。此类动作包括专项资产清理、资源重组和引入市场化运作机制，旨在改善资产负债表、提升现金流与长期盈利能力，为后续以REITs、产业基金等方式实现资产证券化与多元化融资奠定基础。

四、行业融资：发行规模承压、融资结构与利率呈分化

1.发行规模与净融资情况

统计口径显示，2025年1—11月城投债年度累计发行规模明显下行，市场呈现“发债—偿还”并存、净偿还格局。截至11月末，城投债实现累计净偿还规模显著扩大，市场总体延续净融资出清态势，这反映出今年以来化债、平台退出与发行审批趋紧对城投债供给的持续抑制。

2.融资成本与利率走势

今年以来(1—11月)城投债新发加权平均利率已下行至约2.19%，但不同评级与不同层级主体之间利率分化明显：省级与AAA级主体利率降幅较大，而区县级与低资质主体融资成本下降有限，甚至个别主体出现上行，反映市场对信用差异化定价的持续强化。宏观层面贷款市场报价利率(LPR)与银行贷款利率的下行为债市边际利率提供了支持，但信用分层依旧是影响城投融资成本的关键因素。

3.绿色金融与多元化融资工具加速应用

11月债券市场中，绿色债券、绿色金融产品发行显著活跃，一批大型金融机构与商业银行发行规模较大的绿色债券，表明市场与监管层对绿色项目融资路径的支持度提升。城投可借助绿色债券、项目收益类ABS、REITs等市场化工具，拓展长期、低成本的融资来源。

五、趋势展望：深化市场化转型，优化业务与融资结构

1.业务结构：推进“从开发到服务、从重资产到轻资产”转型

在中央政策和地方试点的双重推动下，城投应继续推动业务由土地依赖型向服务型、运营型转变，强化资产运营能力与服务收入比重，聚焦城市更新、公共服务运营、产业园区运营与智慧城市服务等高附加值领域，提升可持续盈利能力。

2.融资策略：多元化与市场化并举

短期内，城投应以化解隐性负债、优化短期偿债安排为重点;中长期则要加快使用REITs、绿色债券、项目收益债等市场化工具，尽量实现债务期限错配和利率优势，同时通过提升主体信用与信息披露来缩小与高资质主体的利差。

3.风险管理：注重信用分层与流动性管理

市场对低资质主体风险补偿要求上升的现实要求城投在发行策略中更多考虑信用增强、担保结构或项目自偿能力;加强现金流、应收账款及项目回款管理，提升短期流动性弹性，防止因局部资金压力产生系统性传染风险。

4.技术与治理：用好数智化工具提升运营效率

推进数智化、AI在城市运营与资产管理中的应用，可显著提升运营效率与决策水平;同时，应同步加强公司治理、信息披露与合规管理，确保市场化改革在规范轨道上有序推进。