随着房地产行业进入“白银时代”，房地产开发企业利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利率基本在13%左右。这对房企来讲，寻找下一处战场已迫在眉睫。早在3年前，部分企业已经意识到住宅市场的暴利迟早将终结，纷纷将商业地产当做泄洪渠，转投商业地产，目前看来大部分企业尚未获得明显成功。

转型商业地产有哪些困难？作者仅从商业地产管理的角度进行深入，从商业筹备阶段对商业地产企业遇到的共性管理问题进行总结，期望能够对商业地产企业有所借鉴。

1.先天不足型问题

国内从住宅转型商业地产开发的企业商业模型基本类似，即现金流滚资产，简单来讲就是住宅与商业项目捆绑拿地，完成住宅销售后，可以净赚一个持有商业项目，而且还有盈余，因此由于选址随意造成了项目先天不足比比皆是，即使项目最后开业，也会面临持续掉铺和总部对商业项目的持续输血。

睿信咨询解决建议：从两方面考虑解决，1强化商业运营人员在选址阶段的参与，强化决策话语权；2强化项目主力店在选址阶段的深度参与；3做好悲观情形的商业预测分析，做好养商阶段的巨额投入准备。

2.非专业管理专业

商业设计与住宅设计存在很大差异，这点相信大部分都不会否认，但在开发企业让住宅设计的人把控整个商业项目设计的案例比比皆是，由此造成的项目设计缺陷更是常见，项目开业后即使可以调整也需要巨额投入，而且会妨碍招商推进。

睿信咨询解决建议：从国内目前商业的发展历史来判断，既懂房地产开发又懂商业管理的人可能凤毛麟角，因此部分企业做商业的人在设计阶段也提不出什么好的建议。在这种情况下，建议一方面考外部专业商业设计团队的合作；另一方面建议加强群策群力和外部专家的引进；第三方面建议考虑内部知识的沉淀，不要让错误一犯再犯，万达做的很标杆的一件事情就是做项目节点，把商业节点和开发节点混排，对于双方共有节点则划清界面，并明确商业人员具体关注点，将既往经验纳入公司标准化体系，相信是非常有重要意义的。