在我国基础设施建设从“增量扩张”转向“存量提质”的关键阶段，商业基础设施REITs(含商业办公、商业综合体、消费基建等)正成为激活存量资产、畅通资本循环的核心金融工具。2025年，随着政策端的重大突破与市场需求的持续释放，商业基础设施REITs正式迈入规模化发展的新阶段，不仅重塑了资本市场服务实体经济的路径，更为商业资产运营与资本运作的深度融合开辟了广阔空间。从政策破冰到项目落地，从市场培育到生态完善，商业基础设施REITs正以独特的制度优势，书写着连接资本与商业基建的新篇章。

当前，商业基础设施REITs在政策驱动与市场探索的双重助力下，呈现出规模稳步扩张、结构持续优化的发展态势。截至2025年11月末，我国公募REITs市场已达77只，发行规模合计超过2000亿元，总市值突破2200亿元，其中消费基础设施、商业相关资产的占比逐步提升，与交通、产业园共同构成“三核驱动”的市场格局，合计占比达62%。2025年11月国家发改委发布的《基础设施REITs项目行业范围清单(2025年版)》，成为商业基础设施REITs发展的关键里程碑，清单新增商业办公设施、城市更新设施两大领域，将四星级及以上酒店、商业综合体等纳入发行范围，为商业类资产提供了明确的入场路径，也标志着我国REITs资产覆盖范围正式拓展至15大行业。政策的精准赋能推动了一批标杆项目的落地，中金印力消费REIT(杭州西溪印象城)、华夏凯德商业REIT等项目的成功上市，不仅验证了优质商业资产的现金流稳定性与风险隔离价值，其稳健的出租率与分派率表现也为市场树立了标杆，进一步增强了各类市场主体的参与信心。

在规模扩张的同时，商业基础设施REITs已形成鲜明的市场特征，也面临着阶段性的发展痛点。从市场运行来看，当前已形成“新发+扩募”双轮驱动的发展模式，民间投资项目在多个领域实现“首单”突破，国企仍是发行主力，但民企项目占比逐步提升，多元参与生态正在形成。二级市场则呈现出明显的结构分化特征，2025年整体呈“先扬后抑”态势，其中消费基建类产品凭借稳定的现金流表现相对抗跌，而产业园区类产品则受区域需求波动影响分化加剧，长端利率上行与解禁压力导致市场估值回调，流动性不足问题仍待解决。运营管理层面，市场聚焦高出租率、高坪效的核心资产，城市更新类商业项目因兼具民生属性与增值潜力受到广泛关注，但商业资产运营专业性要求高、改造升级与业态调整难度大等问题，也成为制约部分项目价值提升的关键因素。制度生态方面，发改委与证监会的协同推进机制逐步完善，项目信息系统与专项协调机制相继建立，民间投资项目申报流程不断简化，REITs回收资金反哺新项目的良性循环初步形成，预计将带动总投资超1万亿元，为实体经济注入持久动能。

展望未来，商业基础设施REITs将在规模扩容、运营升级、政策深化与生态完善的多重驱动下，迈向万亿级市场的高质量发展新阶段。规模扩容与资产多元化是首要趋势，我国商业存量物业规模超数十万亿元，但证券化率不足0.2%，远低于美国、日本等成熟市场，随着资产范围的持续扩大，预计5-10年内将形成万亿级市场空间。资产类型将从单一的商场、写字楼向社区商业、邻里中心、城市更新综合体、文旅商业等多业态延伸，更加注重现金流稳定性与民生属性的双重契合，区域布局上则呈现“核心城市引领、三四线精准布局”的特征，一线及强二线城市优质资产优先上市，三四线城市聚焦核心商圈与人口密集区的标杆项目。

运营能力升级与机制完善将成为商业基础设施REITs发展的核心竞争力。随着市场从“闭眼打新”转向理性定价，资产管理人将彻底从“重融资”转向“重运营”，通过业态升级、数字化改造、租户结构优化等精细化运营手段提升资产回报率，尤其是城市更新类项目，将更加注重改造后的现金流提升效果。扩募与并购将逐步常态化，已上市REITs通过扩募注入同类优质资产，既能降低单一资产风险，又能提升规模效应，预计2026年扩募案例将显著增加。风险定价体系将更加成熟，底层资产现金流质量、运营能力、区位优势将成为估值核心，与主体信用逐步脱钩，推动市场实现价值回归。

政策支持与资金端深化将为商业基础设施REITs发展提供持续保障。政策层面，预计将进一步简化审核流程、优化税收政策，降低商业资产发行门槛，支持REITs深度参与城市更新与商业提质行动，形成“中央定规则+地方推项目+部委协同”的立体化政策推进体系。资金来源将更加多元化，保险资金、养老金等长期资金将加速入场，境外资金参与度也将逐步提升，为市场提供稳定的流动性支撑，推动估值体系向国际化接轨。国企与民企将形成协同发展格局，国企输出资产整合能力，民企贡献专业运营效率，混合所有制项目发行将成为热潮，助力商业资产盘活与国企改革双重目标的实现。

需要清醒认识的是，商业基础设施REITs在发展过程中仍面临诸多挑战，商业资产空置率波动、改造投资回报周期长、运营团队专业度不足、二级市场流动性偏弱等问题仍需持续破解。对此，市场各方需协同发力，通过建立科学的资产筛选与培育标准，打造“运营+金融”复合型专业团队，推进REITs做市商制度建设等举措，持续优化市场生态。对于城投公司与房企而言，商业基础设施REITs更是存量盘活与转型发展的重要抓手，应优先培育出租率≥90%、现金流稳定3年以上的核心商圈资产，通过与专业运营机构、公募基金合作，构建“资产培育—发行上市—扩募并购”的全链条能力，借助REITs降低资产负债率，回笼资金投向新基建、保障房等重点领域，契合国企改革与行业转型需求。

从政策试点到规模化发展，商业基础设施REITs的进阶之路，既是金融创新服务实体经济的生动实践，也是商业资产运营模式升级的必然选择。随着政策体系的持续完善、运营能力的不断提升、资金生态的逐步成熟，商业基础设施REITs将进一步打通“存量盘活—增量投资”的良性循环，推动商业资产从“重持有”向“重运营+重资本”转型。未来，在政策支持、运营赋能与资金多元的三重驱动下，商业基础设施REITs必将成为资本市场服务高质量发展的重要力量，为商业基建领域的可持续发展注入源源不断的资本动能。