站在2025年的终点回望，中国城市发展的叙事基调在今年夏天被彻底改写。7月，时隔十年再度召开的中央城市工作会议，如同一枚深刻的时代印章，为中国城市化进程标注了全新的历史坐标。会议明确定调：我国城市发展正从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。紧随其后，中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》为这一转向提供了详尽的行动手册。这意味着，以“摊大饼”式扩张为特征的旧篇章已然翻页，一个以“存量精耕”为核心、追求内涵式发展的新纪元，在2025年正式启幕。

这场深刻的变革，绝非简单的策略调整，而是发展哲学、治理逻辑和产业命运的全方位重构。从“管理”到“治理”，从“经济导向”到“民生导向”，从“造城”到“育人”，一系列理念的跃迁，正通过具体的政策与市场行为，重塑着我们每座城市的肌理与未来。

会议定调：2025.城市发展哲学的“分水岭”

2025年中央城市工作会议的召开，本身就是一件具有里程碑意义的事件。其核心意义在于，系统回答了在城镇化率已达较高水平、人口结构深刻变化的背景下，中国城市“下一步往何处去”的根本性问题。

会议精准研判了当前所处的历史方位：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。过去依赖土地增量扩张的“外延式”发展模式难以为继，城市工作必须主动适应形势变化，实现“五个转变”：发展理念更加注重以人为本;发展方式更加注重集约高效;发展动力更加注重特色发展;工作重心更加注重治理投入;工作方法更加注重统筹协调。这“五个转变”，共同勾勒出“存量精耕”时代的核心方法论。

基于此，会议提出了建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”六大特质的现代化人民城市目标。这一定位超越了单一的经济或空间范畴，指向一种涵盖经济活力、生活品质、生态环境、安全底线、文化软实力和治理效能的全维度高质量发展。目标从过去相对笼统的表述，升级为内涵丰富的“六位一体”，标志着中国城市发展的追求进入了前所未有的新高度。

根据联合国研究的城市化“S形曲线”规律，中国城镇化率已达67%左右，正处于加速阶段向稳定阶段的过渡期。据预测，到2035年中国城镇化率将在73%-75%之间，未来城镇人口增量不足10%。与日本2000年后行政调整驱动的“被动城镇化”不同，中国正通过户籍改革、保障房建设、县城发展等制度创新，真正实现“人的城镇化”，避免陷入城镇化停滞的陷阱。

核心转变：从“宏大叙事”到“精微治理”的实践深化

2025年的政策与实践清晰地表明，城市工作的核心逻辑正在发生深刻迁移，具体体现在三个层面：

■ 目标之变：从“单一增长”到“多元共生”。城市不再仅仅是经济增长的机器，而是承载人民美好生活的复合载体。会议部署的七项重点任务，涵盖了优化城市体系、建设创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市和智慧城市。例如，“韧性城市”建设要求推进城市基础设施生命线安全工程，严格限制超高层建筑;“文明城市”建设则强调完善历史文化保护传承体系，落实“老城不能再拆”的要求。这些任务共同指向一个更安全、更有温度、更具认同感的城市。

■ 路径之变：从“大拆大建”到“有机更新”。以“留改拆”并举为核心的城市更新，成为最主要的实践路径。2025年的政策明确反对“运动式”更新，强调“不搞大拆大建”、“不搞劳民伤财的‘面子工程’”，转而鼓励采用“绣花功夫”进行微更新。例如，对城中村改造要求“一村一策”，对历史文化街区则需“一屋一策”，体现了前所未有的精细化和对历史文脉的尊重。

■ 动力之变：从“土地财政”到“运营创新”。城市发展的驱动力正在切换。单纯依靠卖地的模式走向终结，取而代之的是通过提升资产运营效率、创新公共服务供给、培育消费新场景来创造可持续的现金流。鼓励社会资本参与、发展基础设施REITs等多元化投融资模式，成为支撑“精耕细作”的关键。

产业重构：三大支柱的转型与突围

“存量精耕”的时代命题，倒逼与之深度绑定的房地产、城投、城建行业进行痛苦的转型与艰难的重生。

■ 房地产行业：从“高周转”到“好房子”的价值回归。2025年，“好房子”从政策概念全面走向市场实践，行业核心逻辑彻底转向“品质驱动”。上半年数据显示，市场对高品质住宅的反馈积极，部分核心城市土地市场出现聚焦优质地块的激烈竞争。房企的竞争维度已从比拼规模和速度，转向对生活场景的系统营造，例如成都越秀项目将公园、商业与社区深度融合，青岛海信项目则精细考量全龄段家庭需求。提供“从造房子到造生活”的整体解决方案，成为房企新的生存法则。

■ 城投行业：从“融资平台”到“城市运营商”的生死转型。随着传统职能的消退，各地城投集团在2025年加速向市场化、实体化、专业化转型。其核心任务是盘活存量资产、培育运营能力、布局新兴产业。例如，济南城市投资集团明确提出要打造“集投资、建设、运营于一体的城市综合运营服务商”，并积极参与人工智能算力中心、保障性租赁住房等新业务。杭州城投集团则升级八大业务板块，通过产业基金深度布局新能源、人工智能等赛道，从“城投”向“产投”演进。转型成败，直接关系其未来生存。

■ 城建行业：从“工程驱动”到“技术驱动”的能级跃升。城市建设的重心从新建转向既有设施的智慧化改造与安全维护，技术成为核心价值。以青岛市为例，其2025年以“新城建”为引领，通过制定省级标准、部署智能监测设备、搭建“智慧大脑”平台，实现了对重点桥隧的100%智能监测覆盖。模式从“定期体检”转向“实时预警”，从“被动治疗”转向“主动预防”，显著提升了城市安全韧性和运维效率。AI、物联网、数字孪生等技术，正在重新定义“基建”的内涵。

实施路径：以“城市更新”为抓手，探索中国式精耕模式

2025年持续推进的城市更新行动，是实践“存量精耕”最核心的抓手。其中国特色的实施路径愈发清晰：

建立可持续的模式是关键。政策强调要建立“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续模式，健全多元化投融资方式。这不仅包括中央资金、地方政府专项债券的支持，更重在吸引社会资本，并探索发行基础设施REITs等金融创新工具，为更新项目注入长期活水。

强调系统性推进。城市更新不是零敲碎打的修补，而是将老旧小区改造、完整社区建设、生态修复、历史文化保护等多重任务协同推进的系统工程。目标是建设安全健康、设施完善、管理有序的“完整社区”，构建城市一刻钟便民生活圈。

突出治理能力提升。更新的最终目的是实现更高水平的城市治理。重庆等超大城市的实践提供了前沿样本：通过AI赋能，实现了对隧道火灾的秒级预警、用无人机进行全域安全巡查、甚至利用算法模型“算”出道路塌陷风险。技术正让城市的治理变得更智能、更高效、更人性化。

未来展望：精耕时代，何为城市的终极竞争力？

2025年开启的“存量精耕”时代，对中国城市的未来竞争提出了全新的考题。规模与速度不再是最重要的指标，城市的竞争力将更深刻地体现在：

精细化治理的能力。能否像青岛管理桥隧那样，用科技手段实现对城市复杂系统的实时感知、精准预警和高效处置?这关乎城市的安全底线与运行效率。

人文与生态的吸引力。能否在发展中守护好独特的历史文脉，并创造丰富的绿色公共空间?这决定了城市的魅力与居民的归属感。

产业与新市民的包容力。能否在有限的存量空间里，培育创新土壤，并为包括年轻人在内的所有群体提供可负担、有品质的居住选择?这关系到城市的活力与未来。

从“增量扩张”到“存量精耕”，是一场深刻的发展范式革命。它要求决策者拥有“园丁”般的耐心与智慧，而非“猎人”般的冲动与激情。2025年，是中国城市集体转身的起点。那些能率先理解并践行“精微生长”逻辑的城市，将在未来的竞争中，赢得更坚实、更可持续的立足之地。