国家级政策

2025年1月22日自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等修订发布《土地储备管理办法》。明确各地需依据国民经济和社会发展规划编制土地三年滚动计划，合理确定储备规模，优先收储空闲、低效利用的存量建设用地；新增“结合城市更新、成片开发划定储备片区”的要求，推动存量土地盘活与城市更新联动。允许地方政府专项债券用于土地储备和收购存量商品房作保障性住房，加速闲置土地处置。

2025年1月9日国务院办公厅发布政府投资基金高质量发展新规。提出优化政府投资基金管理结构，严控县级政府新设基金，不得强制要求国企或金融机构出资。强调基金运作需注重长期效益，不简单以单个项目盈亏为考核依据，引导资金投向重点领域。

2025年1月1日国务院发布禁止政府投资项目垫资建设。明确政府投资项目不得要求建设单位垫资，减轻企业资金压力，规范地方债务管理。

2025年1月15日发布财政部《地方政府专项债券绩效管理指引》。要求专项债资金使用需纳入全生命周期绩效管理，强化城投企业资金使用效率审计。明确城投平台需按季度公开保障性住房、城市更新等项目收益覆盖本息比例，防范隐性债务风险。

2025年1月18日国家发改委《关于推动城投企业市场化转型的指导意见》。鼓励城投公司剥离非经营性资产，2025年底前完成公益性业务与经营性业务分账核算。支持符合条件的城投企业申请发行基础设施REITs，试点范围扩大至保障性租赁住房、智慧停车场等领域。

地方性政策

2025年1月26日北京市政府发布“北京市城市更新新政”。支持企业通过“腾笼换鸟”盘活存量土地，降低参与门槛，鼓励市场主体参与城市更新项目。结合《土地储备管理办法》，优先推进低效用地收储，推动房地产市场“止跌回稳”。

2025年1月初金华市婺城区、金东区政府发布“浙江省金华市专项债收储土地政策”。强调运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先处置因企业无力开发或已供应未动工的住宅和商服用地。中国金茂成为首个使用专项债资金被收储的房企，收储地块总价7.81亿元，推动企业开发链条重启。

2025年1月11日广州市政府发布《城市更新土地整备实施细则》。授权广州城投集团对珠江新城等核心区低效用地开展“协议收储+定向开发”，允许配建30%商业面积用于平衡资金。

2025年1月19日上海城投集团获批发行全国首单“保障性住房+市政配套”组合专项债。规模35亿元，其中15亿元用于收并购存量商办改造为保租房，20亿元用于配套道路管网升级。创新点：债项评级AAA，发行利率2.65%，低于同期一般地方债15BP。

2025年1月25日武汉城建集团启动“资产置换”计划。将汉口滨江3宗商业用地（评估值42亿元）置换至国资运营平台，同步发行10年期低息置换债（利率3.2%），压降短期负债占比至40%以下。

热点政策分析

为减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性，2024年11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，旨在促进房地产市场止跌回稳。2025年1月10日，国新办举行的新闻发布会上，财政部综合司司长林泽昌表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目，为政策落地提供了资金支持。

在政策具体内容与执行上，运用专项债收储的土地需为“净地”，不能存在抵押给银行或有其他第三方债权债务关系。在全国范围内推动收储专项债政策落地的大背景下，广东省走在了前列，成为政策大规模落地的典型代表。自2025年2月初起，广东省内10余个城市，如广州、惠州、珠海等，先后发布专项债收储闲置土地的公告。截至2025年2月11日，广东15城第一批拟使用专项债实施土地收储涉及土地161宗，用地面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。

从土地类型来看，广东多地公示的拟收储土地涉及住宅、商业、旅馆、工业用地等，其中住宅用地占比超50%，商服用地占比超30%，工业用地占比超10%，各地块拿地时间集中在2020-2024年，占比超过80%，2021-2023年的地块居多。在收储价格方面，《通知》要求土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格，各地普遍采取打折收储，一般按市场评估价七五折执行。

对于房地产市场而言，收储专项债的实施有助于加速土地盘活，推动企业开发链条重启，促进企业重新进入土拍市场，改善土地供求关系，进而促进房地产市场的稳定。对城投企业来说，一方面，收储专项债为城投企业盘活手中难以开发的土地资源提供了契机，能够增强其资金流动性，缓解资金压力；另一方面，城投企业也可参与到收储土地后的开发建设项目中，获取新的业务发展机会。

重点企业动态

■ 重大项目中标

2025年1月2日保定市城投环保科技有限责任公司（保定市城投集团全资子公司）以8.19亿元中标保定市主城区主干道清扫及公厕保洁项目，服务期3年，覆盖1693万平方米道路清扫及167.51公里护栏清洗等。此次竞标吸引了多家企业参与，最终保定城投以94.95分胜出。

2025年1月5日成都兴城集团中标天府国际生物城PPP项目：127亿元（含建设期3年+运营期20年），建设内容为生物医药研发中心及配套基础设施。采用“可行性缺口补助+使用者付费”，政府年补贴上限8亿元，社会资本方为华西医院联合体。

2025年1月17日长沙城发集团获高铁西站TOD开发权：总建筑面积96万㎡，涵盖交通枢纽、商业综合体及人才公寓，总投资210亿元。45%资本金由长沙财政注资，55%通过国开行15年期贷款（利率3.8%）解决。

■ 融资与债务管理

2025年1月9日北京城建投资发展股份有限公司召开债券持有人会议审议关于公司减资的议案，维持“24京城投MTN001”、“24京城投MTN002”债券存续及原有条款不变，旨在优化资本结构。

2025年1月7日福建漳州城投发行5亿元超短期融资券。漳州城投成功发行5亿元超短期融资券，反映地方城投在融资环境波动中通过多元化工具补充流动性。

2025年1月22日厦门象屿集团发行科创票据：15亿元，期限3年，票面利率2.95%，定向用于集成电路产业园设备采购。由厦门金圆集团提供差额补足承诺。

■ 股东大会与战略调整

2025年1月2日云南城投召开临时股东大会审议融资与担保事项，审议5项关键议案，包括2025年融资、担保、向控股股东借款额度、参股公司借款展期及日常关联交易等。此举旨在优化债务结构，保障资金链稳定。

2025年1月8日云南城投第二次临时股东大会聚焦董事更换与新政，会议涉及融资与担保政策的调整，引发投资者对债务风险管控及未来战略方向的关注。

■ 企业运营与市场动向

○ 2025年1月14日合肥建投集团成立新能源子公司

战略定位：聚焦光伏电站投资运营，目标3年内装机容量达1GW。

首期项目：投资12亿元建设长丰县农光互补项目（占地3000亩，年发电收入1.8亿元）。

○ 2025年1月29日青岛城投布局跨境数据服务

合作方：与阿里云共建“上合示范区数据枢纽中心”，总投资7.3亿元。

商业模式：提供跨境数据合规存储服务，年服务费收入预计超2亿元。

■ 其他动态

2025年1月13日南宁城投集团发行8.3亿元中期票据，南宁城市建设投资集团发行中期票据补充流动性，符合国家“扩大有效投资”政策导向。

1月21日，德达集团披露关于董事及信息披露事务负责人发生变动的公告，公司原董事门学林以及外部董事郑礼、刘洪涛、钟连营被免去职务，公司股东会重新委派3名外部董事，与原董事会成员吕光坤、马忠峰、王玲等组成新一届董事会，债券信息披露负责人也由门学林变更为马忠峰。

天津证监局对天津津投城市开发股份有限公司采取出具警示函监管措施，涉未及时披露土地收储进展、项目调规补偿、5笔重大诉讼及未披露2023年度业绩预告更正公告等违规行为。

行业融资情况——城投债市场

根据财联社据企业预警通统计，2025年1月，城投公司发行债券4797.01亿元，环比增加1%。由于到期规模有所减少，1月城投债净融资再度转正，为149.89亿元。从发行期限来看，以1年期及以内短期债券、3年期及5年期为主，受市场波动影响，1年及以下品种占比继续提升。据“2025年1月城投债发行月报”数据，发行期数方面，1年期及以下占比相较上月提高4.43%，3年期和5年期占比分别下降5.12%、2.21%，2年期和7年期占比变动不大；发行金额方面，1年期及以下占比提高2.18%，3年期占比下降5.71%，其余期限占比变动不大。

在发行评级方面，当月城投债发行人AA+及以上级别合计占比68.04%，较上月提高3.80个百分点，其中AAA占比下降，AA+占比提高。具体看，AAA、AA+、AA发行占比分别为16.07%、51.99%、31.96%，分别较上月下降0.90%、提高4.69%、下降2.18%。发行利率方面，1月城投债发行利率加权平均为2.30%，较12月下降6BP，仅有贵州、云南等地的城投债发行利率有抬升，1月已无高于5%的票面利率，贵阳泉丰城市建设投资有限公司新发的两只5年期债券票息超过了4.50%，泸州临港投资集团有限公司新发的一只5年期债券票息4.20%。

行业趋势展望

随着政策的持续引导和市场环境的变化，城投企业在未来将面临更多的机遇和挑战。一方面，在城市更新、基础设施建设等领域，城投企业仍将发挥重要作用，业务规模有望进一步扩大。另一方面，融资监管的加强和债务风险的防控，要求城投企业不断优化融资结构，提高资金使用效率。同时，城投企业还需积极拓展多元化业务，提升自身的盈利能力和抗风险能力，以适应行业的发展趋势。据华安证券固收首席颜子琦统计，预计在未来几个月，城投债到期压力将逐渐增大，尤其是3月和4月，预计到期压力分别为7490亿元与6940亿元，城投企业需提前做好资金安排，确保债务的顺利偿还。