随着我国人口老龄化进程持续深化，“十四五”规划已将积极应对人口老龄化上升为国家战略，预计“十五五”期间将进一步推动养老服务体系建设向普惠化、社区化、融合化方向发展。地方城投企业作为区域发展的重要载体，在盘活存量资产、整合区域资源方面具备独特优势，正成为承接国家养老战略、推动“物业+养老”“医养结合”等新模式落地的关键力量。本文基于睿信咨询在“十五五”规划背景下的专题研究，探讨城投企业如何通过资产焕新、业务协同与资源整合，实现养老服务高质量发展，履行国企在民生保障中的责任与担当。

一、养老硬需求催生市场蓝海，社区养老与城投业务深度契合

我国养老服务体系“9073”格局(90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老)的明确，本质上是对老龄化社会需求的精准响应。随着居民养老观念从“生存型”向“品质型”转变，传统居家养老的照护短板、机构养老的距离痛点日益凸显，社区养老作为连接居家与机构的核心枢纽，迎来爆发式增长机遇。2024年数据显示，我国社区养老市场规模已突破5000亿元，预计2030年将达到1.2万亿元，年复合增长率维持在12%以上，市场空间极为广阔。

社区养老的核心优势在于“就近便捷”与“情感维系”，而这一特性与城投企业的核心业务形成天然闭环。长期以来，城投企业深耕区域房地产开发与城市运营，在住宅开发、社区配套建设、物业服务等领域积累了深厚经验。从业务协同看，城投开发的住宅项目可提前嵌入适老化设计，物业服务团队可延伸提供助餐、助医、日常照料等养老服务，形成“开发-配套-服务”的全链条布局。例如，城投企业在新建社区中预留养老服务用房，通过自有物业团队运营日间照料中心，既降低了服务落地成本，又能快速响应业主养老需求，实现房地产开发价值与养老服务价值的双向提升。

从需求端看，社区养老的核心客群为健康活力老人、半失能老人，其服务场景涵盖日间照料、康复理疗、文化娱乐等多元领域，与城投物业的服务半径高度重合。城投企业可依托现有物业服务体系，通过加装适老化设施、引入专业护理资源等方式，将普通物业服务升级为“物业+养老”复合型服务，既拓展了物业服务的盈利边界，又精准匹配了社区养老的刚性需求，这种业务关联性为城投企业切入养老赛道提供了天然优势。

二、盘活存量资产：城投企业的养老空间供给新路径

地方城投企业在城市建设过程中，往往被动持有大量社区配套资产，包括闲置办公楼、社区商业用房、老旧公共建筑等。这些资产多位于社区核心区域，交通便利、贴近居民，但长期处于低效运营或闲置状态，造成资源浪费。而社区养老服务对场地的核心需求正是“社区内嵌、便捷可达”，这为城投企业盘活存量资产提供了绝佳方向。

通过“轻改造、重赋能”的模式，城投企业可将闲置资产快速转化为标准化养老服务空间，实现资产价值重构。吉安城投康养公司的实践颇具示范意义，其将一栋闲置多年的原发改委干部培训楼，改造为3557平方米的城北康养中心，摒弃大拆大建，保留建筑主体结构，通过精细化设计增设康复理疗室、日间照料中心、多功能活动区等适老空间，仅投入改造资金便实现了资产焕新。运营不到一年，该中心已吸引50多位老人长期入住，服务社区老人超3000人次，居民满意度高达95%，既激活了沉睡资产，又填补了区域养老服务空白。

广州花都区城投的探索同样值得借鉴。在老旧小区改造中，花都区城投接收1161套低效直管公房，投资700万元进行结构加固、无障碍改造，增设电梯、消防设施，随后引入专业养老机构，打造智慧化养老公寓，配备136张床位及中医诊所、康复室等专业设施，运营两个月便实现八成床位入住率。这种“城投盘活资产+专业机构运营”的模式，既降低了城投企业的运营压力，又通过专业团队提升服务质量，形成可持续的商业模式。

对城投企业而言，存量资产改造为养老空间具有多重优势：一是场地成本低，无需新增土地投入，仅通过改造现有资产即可快速落地项目;二是选址优势明显，现有资产多位于成熟社区，客群基础稳定;三是政策支持力度大，2024年国务院《关于深化养老服务改革发展的意见》明确鼓励国企盘活闲置资产开展养老服务，实行委托运营的可按规定确定租期，为城投企业提供了政策保障。未来，随着城市更新的持续推进，城投企业的存量资产将成为社区养老空间供给的核心来源。

三、资源协同赋能：城投企业破解养老产业链痛点的核心优势

养老产业具有产业链长、覆盖面广、涉及主体多的特点，涵盖养老地产、护理服务、康复器械、智慧养老、健康管理等多个细分领域，其健康发展需要强有力的资源整合与协调能力。而地方城投企业作为区域资源整合的核心载体，在资金、政策、政企协同等方面的优势，恰好契合养老产业的发展需求。

资金协调能力是城投企业的核心优势之一。养老项目具有投资周期长、回报慢的特点，前期需投入大量资金用于场地改造、设施采购、团队搭建，民营资本往往因资金压力望而却步。城投企业可依托国有资本背景，通过银行授信、政府专项债、产业基金等多种渠道获取低成本资金，为养老项目的长期运营提供资金保障。同时，城投企业可通过资产证券化、REITs等方式盘活养老资产，形成“投资-运营-退出”的资金闭环，提升资金使用效率。

政策与政企协同能力为城投企业开辟了绿色通道。养老产业作为民生工程，受政策影响较大，城投企业作为地方国企，与政府部门沟通顺畅，能够快速响应政策导向，优先获取养老服务试点资格、政府补贴、土地指标等资源。在跨部门协调方面，城投企业可联动卫健、民政、医保等部门，推动养老服务与医疗保障、健康管理等政策衔接，例如争取将社区养老服务纳入医保支付范围，引入社区卫生服务中心入驻养老项目，实现“医养结合”落地。

产业链整合能力助力城投企业构建全场景养老服务体系。养老服务的落地需要整合医疗、康复、器械、智慧平台等多方资源，城投企业可凭借区域影响力，与优质企业建立合作关系，构建完善的产业链生态。例如，联动鱼跃医疗、可孚医疗等企业配备家用康复器械，引入延华智能、亚华电子等企业搭建智慧养老云平台，实现老人健康数据实时监测、护理服务精准调度;与本地医疗机构合作建立绿色就医通道，为老人提供诊疗、康复、护理一体化服务。这种全产业链整合能力，能够有效破解养老服务碎片化的痛点，提升服务品质。

四、践行国企担当：城投企业深耕养老业务的价值升华

地方国有企业作为国有资本的重要载体，不仅承担着城市建设、产业发展的重任，更肩负着保障民生、服务社会的公益使命。布局养老业务，既是城投企业响应国家积极应对人口老龄化战略的必然选择，也是践行国企社会责任、实现价值升华的重要路径。

城投企业布局养老业务，能够有效弥补公共养老服务供给不足的短板。当前，我国社区养老服务设施覆盖率仍有待提升，尤其是在老旧小区，养老服务设施短缺、服务质量参差不齐的问题较为突出。城投企业通过盘活存量资产、建设养老服务设施，能够快速增加普惠型养老服务供给，为老年人提供价格合理、服务专业的养老服务。例如，吉安城投城北康养中心、广州花都红砖坊养老公寓均以普惠型服务为定位，既满足了普通家庭的养老需求，又提升了区域养老服务水平，彰显了国企的公益属性。

在推动养老产业规范化、标准化发展方面，城投企业可发挥示范引领作用。目前，我国养老产业仍处于发展阶段，部分民营机构存在服务不规范、安全隐患突出等问题。城投企业凭借严格的管理体系、规范的运营流程，可打造标准化养老服务样板，带动行业整体服务水平提升。例如，城投企业可制定社区养老服务标准，涵盖服务内容、人员资质、安全管理等方面，为行业提供可复制、可推广的经验;通过规模化布局，降低服务成本，推动普惠型养老服务的普及。

此外，城投企业布局养老业务还能实现社会效益与经济效益的双赢。从社会效益看，养老项目能够解决老年人养老难题，减轻家庭照护压力，促进社会和谐稳定;从经济效益看，养老业务可成为城投企业新的利润增长点，优化业务结构，降低对传统房地产、基建业务的依赖，实现高质量转型。同时，养老项目的落地能够提升周边社区的配套价值，带动房地产项目销售、物业服务增值，形成业务协同效应。

人口老龄化浪潮下，养老产业已成为关乎国计民生的重要赛道。地方城投企业凭借与社区养老的业务关联性、存量资产优势、资源整合能力及国企担当，在养老产业布局中具备独特优势。从闲置资产的“焕新改造”到养老服务的“精准供给”，从产业链资源的“协同整合”到社会责任的“主动践行”，城投企业正以多元化路径探索养老业务发展新模式，为区域养老服务体系建设注入新动能。

未来，随着政策支持力度的加大、养老需求的持续释放，城投企业应进一步深化“地产+物业+养老”的协同布局，强化专业运营能力，打造特色养老服务品牌;同时，积极探索智慧养老、医养结合等新业态，推动养老业务高质量发展。相信在城投企业的积极参与下，我国社区养老服务将更加便捷、专业、普惠，让每一位老年人都能安享幸福晚年，为积极应对人口老龄化战略贡献国企力量。