2026年1月作为“十五五”开局首月，城投行业迎来政策密集部署期。国家级政策精准稳楼市、促转型，地方聚焦城市更新与需求激活，土地及融资市场呈现结构化分化。城投平台作为城市建设与债务化解核心载体，加速从“基建承包商”向“城市综合运营商”转型，行业呈现“政策托底、区域分化、转型提速、化债深化”态势，为全年高质量发展奠定基础。

国家级政策：多维布局筑牢根基，税费与品质双轮驱动

1月中央围绕房地产与城投关联领域出台多项重磅政策，兼顾需求端激活与供给侧优化，叠加党刊权威发声，形成“政策组合拳”，释放行业企稳回升的强烈信号。

 税收政策精准滴灌，激活改善性需求

三部门联合公告明确，2026年1月1日至2027年12月31日延续居民换购住房个税退税优惠，重申个人销售满2年住房免征增值税，精准降低交易成本。政策规定，出售自有住房1年内重新购房的纳税人，新购金额不低于现住房转让金额的全额退税，不足部分按比例退税，进一步打通改善性需求释放通道。

据58安居客研究院数据，2025年改善需求占比达36.1%，其中“卖一买一”置换需求占比70%，政策延续将持续支撑该比例高位运行。1月18个重点城市二手房成交面积同比降幅收窄至7.3%，一线城市场景后网签量显著回暖，推动一二手房良性循环，为城投参与存量资产盘活创造条件。

 住建部定调开局，深耕城市更新与“好房子”建设

住建部部长倪虹明确2026年核心方向，将大力实施城市更新行动，构建“人、房、地、钱”要素联动机制，全链条推进“好房子”建设，统筹“四好”建设、补齐市政短板、活化存量资源。同时推动房地产新模式落地，逐步推行现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险。

此次部署与城投行业深度绑定，城市更新、老旧小区改造、“好房子”配套基建等领域，成为城投平台核心业务发力点，为其转型拓展广阔空间。

 供给侧优化与政策信号强化，破解负向循环

中央引导地方因城施策深化供给侧改革，鼓励加大存量商品房收储力度，通过“以购代建”转化为保障性住房，兼顾三四线去库存与民生保障。2026年元旦《求是》发文明确，房地产政策要“一次性给足”以打破负向循环，强调核心区域优质商品房的保值升值属性，为城投参与核心资产运营、推动“重建设向重运营”转型提供政策指引。

地方实践：两会聚焦稳楼市，城市更新与需求刺激多点突破

1月各省进入“两会时间”，将城投转型、城市更新、楼市稳增长纳入“十五五”规划，推动中央政策落地细化，形成协同发力格局，城市更新下沉、需求刺激升级成为地方实践重点。

 地方两会锚定核心，城市更新分层推进

各省立足区域差异细化城市更新路径：山东支持济南、青岛深化城市更新，依托青岛示范城市优势盘活存量空间;广东推动城市更新下沉至县域，完善县城基建与人居环境，城投承担核心建设运营职能。

苏浙两地聚焦“好房子”建设与开发模式升级，探索现房销售、强化预售资金监管。广州推进城市更新立法，计划全年城中村改造完成固投1200亿元，城投全程参与资金筹措、项目实施与运营，成为城市更新主力军。

 需求端持续发力，服务升级赋能发展

长三角、珠三角加快打破公积金地域限制，长三角8城已落地异地提取“一网通办”，2026年1月试点扩容，珠三角同步推进互联互通，助力人口与资金流动。福建等地探索“物业服务+生活服务”模式，拓展养老、托育等增值服务，为城投拓展业务边界、提升资产运营效益提供思路。

重点企业与土地市场：国资领航，呈现“核心热、外围冷”分化

1月土地市场与企业动态结构化特征显著，核心城市优质地块争夺激烈，三四线仍需城投托底，企业债务优化与转型并行推进，国资发挥引领作用。

 北京供地计划落地，稳定市场预期

北京2026年供地计划明确，全年建设用地3240-3740公顷，商品住宅用地200-240公顷，与2025年持平，聚焦轨道周边、就业密集区，推动职住平衡与“好房子”建设。同时安排保障房用地350公顷，优先存量转化，城投在保障房建设、站城融合项目中承担重要角色。

北京首次单列城市更新指标，引导存量建设用地供应占比达65%，推动存量更新规模不低于新增供应，为城投盘活存量资产提供广阔空间。

 企业动态：债务优化与转型并行

混合所有制房企稳健运营，美的置业14.4亿中期票据如期兑付，持续优化债务结构、聚焦核心项目;保利发展通过管理扁平化降本增效，深耕“好房子”与核心区域。城投平台发挥国有资本抓手作用，参与核心城市地块开发与城市更新，同时在三四线承担土地托底与去库存职能，加速向城市综合运营商转型。

 土地市场分化加剧，城投托底作用凸显

1月土地市场呈现“核心热、外围冷”格局：一二线核心地块受国资房企与城投追捧，部分溢价成交;三四线因人口流出、需求不足，土地市场活跃度低，需城投兜底拿地、盘活存量，稳定市场秩序。区域分化推动资源向核心集聚，城投的区域定位与资源禀赋成为转型关键。

行业融资：规模季节性回升，化债与结构优化同步推进

1月城投债市场季节性回暖，发行规模回升，融资成本低位震荡但信用利差分化明显，各地深化化债工作，推动融资结构优化，防范隐性债务风险。

 发行规模回升，“开门红”需求释放

受年初理财配置需求旺盛、银行信贷提速及城投“开门红”筹资需求驱动，城投债发行规模较2025年12月显著回升。省级与核心城市城投为发行主力，占比超六成，资质优良、偿债能力强;区县级城投发行占比低，资质较弱主体仍面临融资约束。

 融资成本分化，优质主体享低成本优势

城投债利率整体低位震荡，信用利差分化凸显：优质省级平台发行利率约2.2%，许昌城投4.16亿短融利率仅1.82%;区县级化债压力较大主体融资难度高、利率偏高，较优质平台高出1.5-2个百分点，需增信支持。平顶山城投3亿5年期公司债利率2.83%，彰显中等资质主体的市场认可度。

 化债工作深化，拓宽化解路径

各省细化“十五五”化债路径，依托专项债、收储贷款等政策工具，推动隐性债务向经营性项目债务转化。鼓励城投通过存量盘活、市场化运营、引入社会资本提升偿债能力，部分省份推进城投整合重组，优化资源配置，实现化债与转型深度绑定。

趋势展望：筑牢四大确定性，城投转型迈入深水区

2026年城投行业政策导向清晰，“政策、房价、产品、供应”四大确定性支撑行业企稳，城投转型进入深水区，逐步实现高质量发展。

 四大确定性对冲下行压力

政策确定性方面，中央地方协同发力，税费、城市更新等政策持续落地;房价确定性方面，核心区域优质房源保值属性凸显，回归理性区间;产品确定性方面，“好房子”成为共识，品质与配套持续提升;供应确定性方面，精准调控供需，推动一二手房良性循环，四大确定性协同对冲市场下行压力。

 城投加速转型，聚焦综合运营赛道

城投将彻底摆脱传统基建定位，聚焦三大核心赛道：城市更新领域盘活存量资产，保障房运营领域兼顾民生与收益，新型基建领域补齐城市短板。未来，优质城投将提升资源整合、市场化运营与风控能力，实现自主可持续发展;区域分化加剧，核心区域优质城投获更多支持，弱资质区县级平台面临整合或退出。

总体来看，2026年1月城投行业开局良好，政策托底、转型与化债双向发力。后续随着政策落地，行业格局持续优化，城投将在城市高质量发展中承担更重要角色，实现行业可持续发展。