近年来，在房地产行业深度调整与地方城投平台市场化转型的双重背景下，代建以其轻资产、低风险、高毛利的运营模式，成为众多企业探索转型的热门赛道。市场规模快速增长、政策红利持续释放，勾勒出一片看似宽广的蓝海。然而，机遇背后往往伴随挑战——尤其是对长期依赖政府项目、缺乏市场化基因的地方城投企业而言，能否真正在代建领域立足，仍面临专业、竞争与体制等多维度的现实拷问。

睿信咨询(睿信致成管理顾问有限公司)基于长期对城投行业与房地产代建市场的跟踪研究，发布本报告，旨在系统解析代建行业的发展态势与竞争格局，深入剖析地方城投企业转型代建所面临的机遇与核心壁垒。我们希望透过数据与案例，为相关决策者提供理性、可行的转型思路，避免盲目入局带来的战略风险，助力企业在市场化进程中行稳致远。

一、万亿市场空间待释放，代建行业需求持续旺盛

代建行业已形成政府代建、商业代建、资本代建三大业务板块，叠加渗透率提升红利，未来增长潜力明确。从市场规模看，三大板块齐头并进，构成多元化需求矩阵，为行业发展提供坚实支撑。

政府代建作为传统基本盘，依托政策红利保持稳定增长。随着保障房建设、城中村改造、老旧小区更新等政策持续加码，政府代建需求刚性凸显。2025年政府代建占行业整体比重达32%，对应市场规模超600亿元。住建部数据显示，全国待改造老旧小区达21.9万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿㎡，仅2025年全国老旧小区改造市场规模就达7659亿元，其中15%-20%为重建类项目，对应代建规模约1150-1530亿元。地方政府为提升建设效率、控制成本，普遍倾向委托专业代建机构承接项目，为具备区域资源的主体提供了机遇。

商业代建成为行业增长主力，市场化需求持续爆发。2025年商业代建占比提升至58%，同比增长3个百分点，成为行业主导板块。在房企高杠杆模式退潮背景下，中小房企、地方国企等委托方缺乏专业开发能力，对代建服务的需求激增。2024年代建新签规模突破2.2亿㎡，同比增长27%，其中商业代建贡献主要增量。头部企业凭借品牌与专业优势，在公开招标市场占据主导地位，而随着市场化分工细化，住宅、商业、产业园区等多元业态的代建需求持续释放，进一步拓宽市场边界。

资本代建依托存量资产盘活，成为新增长引擎。伴随城镇住宅进入“老龄化”周期，存量翻新重建需求加速释放，2025年存量更新代建占比达10%，增速高达35%。AMC机构、险资、产业基金等资本方，在处置不良地产资产、运营存量物业时，急需代建机构提供全流程开发管理服务，推动资产增值。预计2030年全国翻新重建代建市场规模将达5000-6000亿元，2035年突破8000亿元，与新房代建规模相当，为行业打开万亿级增量空间。

从渗透率来看，行业仍处于红利释放期。2025年我国代建行业整体渗透率达12.5%，重点城市商品房代建渗透率仅7.23%，而欧美成熟市场渗透率普遍在20%-30%，仍有翻倍提升空间。随着专业化分工不可逆，代建需求将持续旺盛，但这并不意味着所有参与者都能分羹，行业竞争的核心已转向专业能力与资源整合效率。

二、“一超多强”格局固化，头部垄断挤压城投生存空间

代建行业已从蓝海竞争进入红海博弈，形成“头部稳、中部卷、尾部清”的分化格局，地方城投企业入局面临极高的竞争壁垒。当前行业“一超多强”格局稳固，头部企业凭借先发优势与综合能力，持续挤压中小玩家市场份额。

头部集中度持续攀升，马太效应凸显。2025年代建新拓规模TOP10企业集中度达77%，较2024年提升6个百分点，TOP5企业占比45%，头部企业牢牢掌握行业话语权。其中绿城管理作为行业领头羊，2025年新拓规模达3535万平方米，比第二名高出一倍，形成绝对优势;金地管理、龙湖龙智造等企业紧随其后，构成第一梯队，2025年增速均超50%。代建三强企业市场份额占比达37.5%，占据行业超三分之一份额，在公开招标市场中标数量遥遥领先。

百强房企全面布局，市场化竞争白热化。截至2025年，已有超90家房企涉足代建领域，其中百强房企几乎全员布局，凭借成熟的开发体系、全国化品牌影响力与标准化服务能力，成为商业代建与资本代建的核心参与者。这些企业通过规模化扩张降低单位成本，头部代建企业净利率可达20%左右，而新入局者往往因缺乏规模效应，难以实现盈利。对于地方城投而言，不仅要面对全国性头部企业的竞争，还要应对区域内其他国企、房企的挤压，生存空间极为有限。

行业分化加剧，尾部企业加速出清。2025年TOP21-30代建企业市场占比仅8%，规模均值仅155万平方米，较头部企业差距显著。尾部企业因缺乏品牌、资源与专业能力，难以获取优质项目，多陷入“低价中标—质量缩水—口碑恶化”的恶性循环，面临被市场淘汰的风险。地方城投若缺乏差异化竞争优势，盲目切入代建赛道，大概率将沦为尾部玩家，难以实现可持续发展。

三、代建业务的能力门槛：超越城投传统基因的多维考验

代建并非简单的“代工建设”，而是对全流程开发运营能力的系统性考验，要求企业具备规划设计、工程管理、成本控制、资源整合等复合型能力，这与地方城投传统业务模式存在本质差异。

精准的规划设计与产品定位能力是核心前提。代建项目需精准匹配委托方需求与市场偏好，而非遵循行政指令。头部企业凭借海量项目经验，能快速完成地块研判、客群定位与产品设计，实现“定制化服务”。而地方城投长期承接政府项目，规划设计多以政策要求为核心，缺乏市场化产品思维，易出现“设计与需求脱节”问题。例如某区级城投承接商业代建项目时，因沿用政府工程设计思路，忽视市场对户型、配套的需求，导致项目去化缓慢，引发委托方不满。

精细化工程与成本管理能力决定盈利空间。代建企业的核心竞争力在于“在控制成本的同时保障品质”，需建立全流程成本管控体系，涵盖招标采购、施工管理、变更签证等各个环节。头部企业通过集中采购、标准化施工，可将成本偏差控制在3%以内，而地方城投传统项目多依赖财政兜底，成本管控意识薄弱，招标采购流程不规范，易出现超支、延期等问题。某城投转型代建后，因缺乏成熟的成本管控体系，首个项目成本超支15%，最终被迫压缩利润空间，导致项目亏损。

高效的资源整合与协调能力是重要支撑。代建业务需联动设计、施工、监理、供应链等多方资源，同时协调政府部门、委托方、业主等多元主体。头部企业通过长期积累，已构建稳定的合作生态，能快速调配优质资源，高效解决项目推进中的各类问题。地方城投虽具备一定政府协调能力，但市场化资源整合能力薄弱，缺乏优质供应链资源与专业合作团队，易出现“资源短缺、协调低效”的困境，影响项目进度与品质。

标准化的运营服务与品牌口碑是长期保障。代建行业的核心壁垒的是品牌信任，委托方更倾向选择口碑良好、服务标准化的企业。头部企业已形成完善的服务标准与品控体系，从前期定位到后期交付全程可控，而地方城投缺乏市场化服务意识，服务流程不规范，难以形成品牌影响力。此外，代建业务需建立快速响应机制，及时对接委托方需求，这与城投传统“行政化决策流程”存在冲突，易导致服务效率低下。

四、城投转型代建的核心困境：从“甲方”到“乙方”的艰难跨越

即便具备一定专业能力，地方城投转型代建仍面临心态转变、体制机制、债务压力等多重困境，这些问题根植于企业发展基因，难以短期破解，也决定了代建并非所有城投的最优转型路径。

心态与角色转变的“阵痛”难以规避。长期以来，城投企业作为政府投融资平台，多以“甲方”身份承接项目，享受政府资源倾斜与行政话语权，形成“等、靠、要”的思维惯性。而代建业务中，企业需转变为“乙方”，以委托方需求为核心，接受市场化考核与评价，甚至需面对“低价竞标、被动整改”等情况。这种从“当爷”到“做孙子”的角色转变，对城投管理层与员工的心态冲击极大，部分员工因难以适应市场化服务节奏，出现消极怠工、服务意识不足等问题，影响项目质量。

体制机制与市场化需求存在冲突。城投企业多沿用行政化管理模式，决策流程冗长、考核机制僵化，与代建业务所需的“快速响应、市场化激励”要求相悖。例如某城投承接代建项目时，因需经过多层行政审批，导致设计方案调整滞后一个月，错失最佳施工窗口期;同时，其考核仍以“完成项目数量”为核心，而非利润、口碑等市场化指标，难以激发员工积极性。此外，城投企业人才结构单一，缺乏市场化代建管理人才，现有员工专业能力难以匹配业务需求，且人才引进与激励机制受限，难以吸引外部优质人才。

债务压力与资源依赖制约转型成效。多数地方城投面临沉重的债务负担，2025年部分城投经营性现金流仅能覆盖利息的60%，有限资金需优先用于偿债，难以投入代建业务的人才培养、品牌建设与市场拓展。同时，城投企业长期依赖政府资源，市场化获客能力薄弱，转型代建后若无法获取稳定的政府代建项目，又缺乏商业代建市场竞争力，极易陷入“无项目可做”的困境。部分区级城投因区域市场狭小、资源有限，即便转型代建，也难以形成规模效应，最终沦为“边缘玩家”。

区域竞争与业务同质化加剧生存压力。同一区域内的城投企业业务高度重叠，转型代建后易出现恶性竞争。例如某中部城市三家区级城投均涉足代建领域，为争夺政府项目纷纷低价竞标，导致项目利润微薄，同时因服务同质，难以形成差异化优势，最终陷入“低价—低质—无利润”的恶性循环，既损害企业发展，又影响区域代建市场秩序。

结语：理性布局，方能行稳致远

代建行业的逆周期韧性与广阔空间，无疑为地方城投转型提供了一条可行路径，但这并非一条适合所有企业的“捷径”。其高门槛的专业能力要求、固化的竞争格局，以及城投企业自身的体制机制桎梏，决定了只有少数具备市场化基因、专业能力与资源优势的城投企业，才能在代建赛道中立足。

对地方城投而言，转型代建需保持理性，切勿盲目跟风。具备条件的城投可依托区域资源优势，聚焦政府代建与存量更新代建，逐步培育专业能力与品牌口碑，实现稳健转型;而多数城投更应立足自身核心业务，深耕市政基建、城市运营等领域，通过精细化管理与业务创新实现高质量发展。毕竟，城投转型的核心是找到契合自身基因的路径，而非追逐热点赛道，唯有理性布局、精准发力，才能在市场化浪潮中行稳致远。